【榊淳司のマンション資産価値レポート40】ヴィークステージ南馬込桜並木通り、パークホームズ山王二丁目は？

みなさん、こんにちは。榊淳司です。

「東京都大田区」というと、
どういうイメージが浮かびますか？
まず、「大森」や「蒲田」という街のイメージを
お持ちになる方が多いでしょうね。
あるいは高級住宅地の「田園調布」でしょうか。

しかし、大田区の面積は結構広いのです。
何と、東京23区の中で最大の約60ｋ�u。
人口は約70万人で、23区中3位。
マンションの供給も結構多いエリアです。

大田区におけるマンション供給の特徴は、
大きく2つのエリアに分かれているところ。
ひとつは内陸寄りの東急池上線などの
支線エリアと、
浅草線の終点である西馬込を中心としたエリア。
このあたりは「馬池先」なんて呼んだ時期も
あったそうです。
馬込と池上、そして洗足ですね。
静かで落ち着いた住宅地を形成しています。

このエリアのマンションは、
総じて100戸未満の中小規模。
それぞれのエリア特性があって、
地元以外の人には分かりにくいですね。

もうひとつは
JRの京浜東北線と京浜急行線が通る
海に近いエリア。
こちらは、商業＆工業系のエリア。
また、旧東海道があるので、
早くから開けました。
工場跡地などは、大規模マンションとして
開発されているケースも多いですね。

例えば、このレポートで取り上げた
プラウドシティ大田六郷は
グリコの蒲田工場跡地です。
シティテラス大森西もミネベアの工場跡地。

大田区は広いだけに、それぞれのエリア毎に
マンションの資産価値を推し量るのが大変。

そういったマンションの資産価値は

広告を見たりモデルルームで
話を聞くだけでなく、
客観的な視点を交えて冷静に判断すべきです。

マンションの資産価値は、
ほぼ立地で決まります。
今、キレイな広告を見せられ、
モデルルームで担当者のトークを聞き、
「これは気に入った」と思ったとしても・・・

10年後、そのマンションを売却する時には、
キレイに印刷された広告や、
上手にメリットだけを説明してくれる
営業マンはいません。
その物件の持つ資産性だけが頼りです。

だから、マンションを購入する時には
何よりも資産性を重視しなければ
ならないのです。
ところが、モデルルームの担当者は、
多くの場合この肝心な資産性について
真実を語ってくれません。

「・・・だから、資産性は高いですよ」
という、実に曖昧なトークが多いですね。
「・・・だから」の「・・・」の部分は、
立地の優位性でなければなりません。

では、立地の資産価値を
どうやって見分けるのか？
これは、はっきりいって慣れと経験です。
あるいは、嗅覚のようなものもあります。
昨日今日にマンションを探し始めた人には無理。

このレポートは、そういった一般の方々に
マンション市場を見つめて30年の
榊淳司の「視点」を提供するものです。

取り立てて新しい情報が
盛り込まれているわけではありません。
公開されている情報を基に、
榊淳司の視点で資産価値を判断し、
「買ってもいい」「買ってはいけない」という
明解な価値判断を示すものです。

現在の「大田区」エリアの
マンション市場は玉石混淆です。
どちらかというと石ころの中に
玉が転がっている感じ。
そんな「玉」を見つけ出すために、
ぜひこのレポートをご活用いただければと
思います。